Ипотечные банки, часть которых является дочерними компаниями коммерческих, занимаются предоставлением ссуд под заклад недвижимости.
 
Ипотечные ссуды различаются по источникам финансирования – льготная государственная ссуда или дополнительная банковская ссуда.

Источниками финансирования ипотечных ссуд являются пенсионные, страховые и сберегательные программы. Как правило, краткосрочные ссуды (до 5 лет) выдаются под более высокий процент, нежели ссуды на длительный срок. Если взявший ссуду не выплачивает ее, банк имеет право реализовать залог, то есть, продать квартиру.
Коммерческие банки также дают ипотечные ссуды, но на относительно короткий срок (до 10-15 лет). И под привязку к прайму, что приводит к достаточно высоким выплатам. При этом коммерческий банк, как правило, требует в залог не только недвижимость, но и все акции, сбережения и программы, имеющиеся у Вас, так называемое “облиго”. Кроме того, при записи заклада указывается, что ссуда выдана “без ограничения суммы, т.е. в случае неуплаты банк для покрытия убытков сможет реализовать не только квартиру, но и все заложенное ему имущество.
Коммерческие банки не выдают льготные государственные ссуды.

Ипотечные банки принимают в залог только жилую недвижимость и записывают залог только в размере выданной ссуды. Кроме собственно банковских ссуд, ипотечные банки предоставляют и льготные государственные ссуды.

Дополнительные банковские ссуды бывают прикрепленными к индексу потребительских цен, прайму или доллару. Ссуды, прикрепленные, подразделяются по способу расчета месячного платежа. Индекс потребительских цен определяется Статистическим управлением 15 числа каждого месяца за предыдущий месяц и показывает изменение цен основной корзины услуг. Индекс публикуется в процентах. Банки рассчитывают индекс в абсолютных единицах, отсчитываемых с момента его введения.

Суммарный индекс определяется по правилам подсчета сложных процентов. Например, Ваша начальная выплата по ссуде составляет 100, а индекс за первый месяц составил 1%. Таким образом, Ваша следующая выплата буде 101. Если в следующем месяце индекс снова составит 1%, то новая выплата будет определяться не от 100, а от 101. Таким образом, при объявленном суммарном годовом индексе 10% реальный рост платежа составит 11%.

Таблица возврата построена по так называемой формуле Шпицера, согласно которой величина платежа – при отсутствии инфляции — остается неизменной, то есть, в теории первый платеж равен всем последующим. Но на практике, чтобы избежать обесценивания выданной ссуды с учетом инфляции, банк прикрепляет к индексу потребительских цен как Ваш месячный платеж, так и остаток фонда, т.е.
они оба возрастают на величину индекса.

Ссуды по формуле Шпицера выдаются под постоянный или переменный процент.
• Постоянный процент устанавливается на весь срок ссуды и не меняется со временем, что выгодно, если Вам удалось добиться сравнительно низкого процента. Недостатком таких ссуд является возможность штрафа при досрочном погашении.
• Переменный процент устанавливается на определенный период и затем меняется согласно правилам, установленным банком.

В каждом банке имеются свои правила относительно первичного периода, частоты и условий изменения процента. Такие ссуды обычно даются на более длительный срок, чем ссуды на постоянный процент, и, соответственно, месячные выплаты по ним несколько ниже.

Кроме того, предусмотрены возможности досрочного погашения без штрафа (как правило, с 16 по 30 число месяца, относящегося к периоду разрешенного гашения.) Недостатком таких ссуд является возможное повышение процента. Изменение процентов в таких ссудах происходит не произвольно, а согласно решению независимой организации, назначенной Банком Израиля.

• Булит – ссуда, предусматривающая помесячные выплаты только процента, а погашение прикрепленного к индексу потребительских цен фонда производится в конце срока ссуды или в любой момент. Достоинством такой ссуды являются относительно низкие ежемесячные выплаты и возможность досрочного погашения без штрафа. Недостатками – непрогнозируемый инфляционный рост фонда (что особо опасно при высокой инфляции) и, как правило, невысокий процент финансирования – не более 40% от стоимости квартиры.
• Полный или частичный грейс – разновидности булита, позволяющие временно облегчить выплату ссуды под постоянный процент (например, временно уменьшить выплату до переезда на новую квартиру). Полный грейс предоставляет отсрочку месячных платежей на оговоренный срок (как правило, до 3 лет с момента взятия ссуды), частичный грейс позволяет выплату только процента в определенный период. Оба варианта приводят к значительному увеличению платежей по окончании периода отсрочки.

Ссуды, прикрепленные к прайму, бывают двух видов:
• “равный фонд” – при этом платеж доли фонда является постоянным, а доля процента уменьшается. Таким образом, первый платеж максимален, и каждый последующий меньше предыдущего.
• булит-прайм – ссуда, предусматривающая помесячные выплаты только процента, а погашение прикрепленного к прайму фонда производится в конце срока ссуды или в любой момент.

В ссудах, прикрепленных к доллару, процент состоит из либора – межбанковского независимого процента на доллар, определяемого на торгах Лондонской биржи, и коэффициента данного банка. Долларовые ссуды не испытывают влияния инфляции и позволяют досрочное погашение без штрафа, но рекомендуются, как правило, в тех случаях, когда и Ваши доходы привязаны к доллару.

Не рекомендуется брать ссуды на одну и ту же квартиру в нескольких банках или банке и страховой компании одновременно. При записи ссуд льготная государственная ссуда всегда получает приоритет (дарга ришона). Это позволяет выдавшему ее банку в случае неуплаты ссуды и продажи квартиры с аукциона первыми получить и вернуть в Министерство финансов причитающиеся суммы. Дополнительная банковская ссуда тоже может получить приоритет – если она выдается одновременно со льготной или если берется раньше. Само собой разумеется, что все организации – кредиторы требуют, чтобы их ссуды были зарегистрированы как приоритетные.

Погашение ссуд в условиях инфляции Каждый платеж состоит из выплаты части процента и части фонда. При отсутствии инфляции все платежи равны. В первом из них выплата процента максимальна и с каждым платежом уменьшается, а часть фонда соответственно возрастает и достигает максимума в последнем платеже. Если Вы берете ссуду на 25 лет или 300 месячных платежей, то после последнего, 300-го платежа, Ваша ссуда обнуляется.
В условиях инфляции остаток ссуды к погашению определяется остатком фонда, накопившейся инфляцией и сбором за досрочное погашение. Снова рассматривая ссуду на 300 платежей, Вы можете обратить внимание, что к 299му платежу компонент остатка фонда в остатке к погашению практически незначителен и основной вес принадлежит накопившейся инфляции. После того, как пройдет последний платеж, ссуда будет окончательно выплачена, а долг погашен. Этот вывод поможет понять и правила досрочного погашения ссуд. Досрочное погашение государственной ипотечной ссуды не влечет за собой никаких штрафов или начетов.
С банковской ссудой дело обстоит в каждом конкретном случае по-иному. Ипотечные банки не заинтересованы в ситуации, когда, взяв ссуду, под высокий процент, Вы впоследствии погашаете ее более дешевыми (взятыми под меньший процент) деньгами. Чтобы этого не произошло, и банк не понес убытки, существуют сборы за досрочное погашение.

Основной их компонент – сбор за разницу процентов, призванный предотвратить убытки банка.

Кроме того, при досрочном погашении ссуды могут взиматься штраф за нарушение условий досрочного погашения, штраф за не предупреждение банка за досрочное погашение и небольшой сбор за саму операцию погашения. Если же выполняется частичное погашение ссуды, то в равной степени погашаются все составляющие остатка. Если в составе ссуды имеются разнообразные составляющие (ссуды на различных условиях под различные проценты, подарки), то необходимо выбрать для погашения в первую очередь ссуду на худших условиях и указать в заявлении о досрочном частичном погашении, что погашение касается прежде всего ее, а уже потом остальных компонентов.

Досрочное погашение ссуды – при инфляции до 2-4% ежегодно – оправдано в первые 3-4 года после ее взятия, так как за это время она еще не успевает аккумулировать значительную инфляцию. Погашая ссуду после этого срока, Вы вторично выплачиваете инфляцию, аккумулированную фондом (первый раз она была оплачена Вами в ежемесячных платежах).

Досрочное погашение любой ссуды является инвестиционной операцией, и Вы должны сами для себя определить, какой вариант инвестиции для Вас предпочтительней: погашение ссуды, присоединение к сберегательной или страховой программе или, может быть, покупка дополнительной недвижимости.
Когда брать ссуду При получении ссуды будет определена величина Вашей первой выплаты. Если Вы берете ссуду с 1 по 15 число, то начинаете выплачивать ее 1 числа следующего месяца. Первая месячная плата будет близка к заранее определенной сумме, если Вы возьмете ссуду именно 1 числа. Чем ближе к 15 числу, Вы возьмете ссуду, тем меньше будет ваша первая выплата. Если Вы возьмете ссуду с 16 по 30 число (после публикации индекса цен), то Ваша первая месячная выплата, которая будет снята с Вашего счета 1 числа последующего месяца, будет максимальна. Чем ближе к 30 числу Вы возьмете ссуду, тем значительнее сумеете уменьшить Вашу первую месячную выплату. Это происходит от того, что если Вы берете ссуду между 16 и 30 числом, ипотечный банк как бы представляет Вам ссуду на дополнительный срок от 2-х недель до 1 дня, и за это взимается так называемый “промежуточный процент”. Если же Вы возьмете ссуду между 1 и 15 числом, то как бы сами предоставите банку ссуду на срок от 1 дня до 2-х недель и, соответственно, Ваш платеж будет уменьшен. На первый взгляд, кажется, что выгоднее брать ссуду между 1 и 15 числами, но, например, строительные подрядчики, как правило, требуют перевода им денег именно между 16 и 30 числом.